上海厂房拆迁律师

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在册17人三被告获两套安置房及补偿款的胜诉判决
2021年7月2日  上海厂房拆迁律师

  【案情介绍】

  本案是一起同住人因公房征收补偿利益分配不成而引发的共有纠纷、法定继承纠纷。

  位于上海市黄浦区某某某路20*-21*号的一处公有住房(以下简称被征收房屋)于2014年9月被列入黄浦区198街坊、199街坊、200号街坊(部分)房屋征收范围。

  公房承租人为赵甲(已故),至房屋征收时,承租人未进行变更,房内有在册户籍17人,即赵甲、张某、赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵丁、刘某、赵戊、赵己、赵庚、黄某、赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸。

  2017年7月5日,张某、吴某作为签约代表,与房屋征收部门签订了房屋征收补偿协议,共获得三套配套商品房安置及征收补偿款1,153,854.97元。

  补偿协议签订生效后,在册人员之间就安置房屋及补偿款的分配无法达成一致意见,2019年1月13日,张某、赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己等11人(承租人赵甲于房屋征收决定出台后的20**年12月16日报死亡)以原告身份,共同起诉赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸等5人,诉讼请求为:1.上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋(以下简称“涉案房屋”)征收利益货币补偿款1,438,364.27元归被继承人赵甲、张某所有,并按遗产进行依法继承;2.赵庚、黄某、臧璐、刘某、赵戊、赵己分得货币补偿752,603.25元,购置房屋上海市浦东新区某某路1**弄某某号50*室,房屋总价578,909,40元,剩余补偿款173,693.85元归赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己;3.赵乙、吴甲、吴乙、赵丙分得补偿款484,822.28元,购置上海市东新区某某路6**弄某号60*室,房屋总价726,978.99元;房屋差价款在赵乙、赵丙继承被继承人赵甲、张某遗产中予以扣除,多退少补;4,诉讼费由法院按照征收补偿款分配比例分别承担。

  被告赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸5人收到起诉状及法院传票后,经朋友介绍,来到上海市锦天城律师事务所,确定委托擅长房屋征收诉讼业务的合伙人律师黄方明代理应诉。

  本案一审诉讼时间近一年,诉讼期间,原告张某因年岁已高于20**年5月2日死亡,原告由11人由变更为10人。

  【案件争议焦点】

  案涉公房内17位在册人员哪些人符合共同居住人的资格。

  【办案历程及律师代理意见】

  黄方明律师接受委托后,因案涉人数较多、案由复杂既涉及共有物分割纠纷,也涉及法定继承纠纷,调查取证工作难度大既涉及近20年前的房屋动拆迁资料相关单位保管不善也涉及部分房屋征收部门因挂名征收导致房屋征收资料调查无从下手等棘手问题。近一年下来,黄方明律师通过调查走访外滩派出所、六里派出所、上钢新村派出所、周家渡派出所、南京东路派出所、上海市黄浦区住房保障保障和房屋管理局、上海上钢物业公司、上海振南物业公司、上海南外滩(集团)有限公司、上海市浦东新区不动产登记事务中心、上海市黄浦区不动产登记事务中心、上海春日置业有限公司、上海市黄浦区第四房屋征收服务事务所有限公司、上海市黄浦区第二房屋征收服务事务所有限公司、上海市黄浦区第三房屋征收服务事务所有限公司、上海新法房屋拆迁有限公司等单位和部门,调查取得了本案的所有关键证据:

  黄方明律师认为,根据相关规定,公有居住房屋承租人所得的货币补偿、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。结合本案,通过调查,赵乙、吴甲享受过本市某某路3**弄3*室公房动拆迁安置,赵丙享受过本市某某某路2**号公房动迁安置,赵庚、黄某、张某享受过某某村9*号40*室福利性质分房,赵戊、赵己、赵丙等三人户籍迁入公房内时间不到一年,吴乙户籍在房屋征收决定作出后报出生在涉案房屋内,赵丁、刘某、赵戊、赵己、吴乙均未在案涉公房内居住过。故上述人员均不应被认定为共同居住人。

  关于原告共同居住人的认定问题,法院完全采信了黄方明律师的观点。

  【法院一审判决】

  一、上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的产权调换房屋上海市浦东新区某某路1**弄某某号50*室及上海市浦东新区某某路1**弄某某号60*室由被告赵辛、吴某、赵壬所有;

  二、上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的产权调换房屋上海市浦东新区某某路6**弄某号60*室由原告赵乙、赵丙、赵庚、被告赵辛按各人25%的份额共有;

  三、原告赵乙取得上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的货币补偿款150,000元;

  四、原告赵丙取得上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的货币补偿款150,000元;

  五、原告赵庚取得上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的货币补偿款180,000元;

  六、原告黄某取得上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的货币补偿款(特殊困难补贴)30,000元;

  七、被告赵辛、吴某、赵壬取得上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的货币补偿款643,854.97元;

  八、原告赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己的其余诉讼请求不予支持。

  案件受理费26,648元,由赵乙、赵丙、赵庚、黄某负担8,614元;由赵辛、吴某、赵壬负担18,034元。

  一审判决后,当事人双方均未提起上诉。

  附:上海市黄浦区人民法院民事判决书【(2020)沪0101民初1927号】

  上海市黄浦区人民法院

  民事判决书

  (2020)沪0101民初1**7号

  原告:赵乙,女,19*6年*月14日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路1***弄某某号30*室。

  原告:吴甲,男,19*1年*月6日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路1***弄某某号30*室。

  原告:吴乙,男,20*6年*月9日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路1***弄某某号30*室。

  法定代理人:吴甲(系吴乙之父),住上海市浦东新区某某路1***弄某某号30*室。

  原告:赵丙(曾用名:赵某某),女,19*1年*月18日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路5*弄某某号50*室。

  原告:赵庚,男,19*6年*月15日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室。

  原告:黄某,女,19*6年*月20日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室。

  原告:赵丁,男,19*3年*月3日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室。

  原告:刘某,女,19*3年*月7日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室。

  原告:赵戊,男,20**年*月19日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室。

  法定代理人:赵丁(系赵戊之父),住上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室。

  法定代理人:刘某(系赵戊之母),住上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室。

  原告:赵己,女,20**年*月25日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室。

  法定代理人:赵丁(系赵己之父),住上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室。

  法定代理人:刘某(系赵己之母),住上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室。

  上列十原告共同委托诉讼代理人:倪康生,上海海贝律师事务所律师。

  被告:赵辛,男,19*9年*月4日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路16***弄某某号50*室。

  被告:吴某,女,19*0年*月12日出生,汉族,住上海市东新区某某路16***弄某某号50*室。

  被告:赵壬,男,19*6年*月16日出生,汉族,住上海市浦东新区某某路16***弄某某号50*室。

  被告:李某,女,19*7年*月29日出生,汉族,住上海浦东新区某某路16***弄某某号50*室。

  被告:赵癸,女,20**年*月5日出生市浦东新区某某路16***弄某某号50*室。

  法定代理人:赵壬(系赵癸之父),住上海市浦东新区某某路16***弄某某号50*室。

  法定代理人:李某(系赵癸之母),住上海市浦东新区某某路16***弄某某号50*室。

  上列五被告共同委托诉讼代理人:黄方明,上海市锦天城律师事务所律师。

  原告张某、赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己与被告赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸共有纠纷、法定继承纠纷一案,本院于2020年1月13日立案后,依法适用简易程序,因疫情防控,于2020年2月3日中止审理。20**年5月2日,张某死亡。本院于2020年8月3日公开开庭恢复审理,并依法转入普通程序,于2020年10月23日再次公开开庭进行了审理。原告赵乙、赵丙、赵庚、黄某及其与吴甲、吴乙、赵丁、刘某、赵戊、赵己的共同委托诉讼代理人倪康生,被告赵辛、吴某、赵壬及其与李某、赵癸的共同委托诉讼代理人黄方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己向本院提出诉讼请求:1.上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋(以下简称“涉案房屋”)征收利益货币补偿款1,438,364.27元归被继承人赵甲、张某所有,并按遗产进行依法继承;2.赵庚、黄某、臧璐、刘某、赵戊、赵己分得货币补偿752,603.25元,购置房屋上海市浦东新区某某路1**弄某某号50*室,房屋总价578,909,40元,剩余补偿款173,693.85元归赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己;3.赵乙、吴甲、吴乙、赵丙分得补偿款484,822.28元,购置上海市东新区某某路6**弄某号60*室,房屋总价726,978.99元;房屋差价款在赵乙、赵丙继承被继承人赵甲、张某遗产中予以扣除,多退少补;4,诉讼费由法院按照征收补偿款分配比例分别承担。事实和理由:涉案房屋为公房,承租人为赵甲(于20**年12月16日报死亡)。在册户籍共17人,即原、被告及赵甲、张某,实际居住人为赵甲和张某。2014年9月22日,涉案房屋被列入征收范围。2017年7月5日,张某、吴某与房屋征收单位签订了涉案房屋征收补偿协议,应得各类征收补偿安置款为3,039,310.49元,由张某选购安置房屋上海市浦东新区某某路6**弄3幢某号60*室;赵庚选购上海市浦东新区某某路1**弄某某号50*室;赵辛选购上海市浦东新区某某路1**弄某某号60*室。涉案房屋征收补偿利益中的房屋价值补偿款应在赵甲、张某、十原告及赵壬中分配,3个未成年人按半份计算;奖励补贴中扣除特困补贴、异地补贴和临时过渡费外归被继承人赵甲、张某所有;异地补贴和临时过渡费归购买产权调换房屋的人所有。对被继承人赵甲、张某尽了主要赡养义务的赵乙、赵丙、赵庚应多分,每人分得400,000元。诉请2、3中不包括遗产继承份额。因原、被告之间就安置房屋及货币补偿的分配无法达成一致意见,故诉至法院。

  赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸辯称,不同意十原告的诉讼请求。十原告均不符合共同居住人的认定标准。赵乙、吴甲享受过公房拆迁,并获得货币安置;吴乙出生在涉案房屋被征收之后;赵丙享受过公房拆迁且户籍迁入时间距涉案房屋被征收未达一年;赵丁、赵庚、黄某享受过多次福利分房;刘某系空挂户口;赵戊、赵己户口报出生至涉案房屋被征收未达一年。被继承人张某也同赵庚、黄某、赵丁享受过福利分房,因此也非共同居住人。赵甲系涉案房屋承租人及实际居住人。涉案房屋符合同住人资格的有赵甲、赵辛、吴某、赵壬、赵癸五人,赵甲应分得征收补偿利益的五分之一。因赵甲在涉案房屋协议签订前去世,签订协议时并未考虑赵甲房屋居住的客观需求,且配置配套商品房的目的是安置健在的共同居住人,故赵甲应分得货币,其所得征收利益应为遗产,由本案中所有继承人依法均等继承。五被告之间的征收利益无需法院分割。

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实,本院认定如下:1.赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己提供的范某某、龚某某、吴某某的证明,因属于证人证言,证人未出庭接受质证,故对其证据属性不予认定;2.赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己提供的《房屋使用权有偿置换协议》,因未能提供原件,故对其证据属性不予认定;3.赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己提供的《关于我厂原职工赵庚福利分房情况的说明》,因其上缺少单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章,不符合法定形式,故对其证据属性不予认定;4.赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己提供的上海市黄浦区第四房屋征收事务所198地块项目部出具的《情况说明》,其上缺少单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章,故对其证据属性不予认定;5.赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸提供的《上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定书》,因与本案有关联性,故对其证据属性予以认定;6.赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸提供的上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101行审**号行政裁定书,因与本案有关联性,故对其证据属性予以认定;7.赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸提供的《催告函》及《解除协议函》,因无法确认真实性以及与本案的关联性,故对其证据属性不予认定。

  据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

  一、当事人间身份关系

  赵甲(20**年12月17日报死亡)与张某(20**年5月2日死亡)系夫妻。赵庚、赵辛、赵丙、赵乙系二人生育的全部子女。赵庚与黄某系夫妻,赵丁系二人之子。赵丁与刘某系夫妻,赵戊、赵己系二人子女。赵辛与吴某系夫妻,赵壬系二人之子。赵壬与李某系夫妻,赵癸系二人之女。吴甲系赵乙之子,吴乙系吴甲之子。

  二、涉案房屋来源及基本情况

  涉案房屋系公房,于1957年由赵甲单位分配,承租户名为赵甲。

  《上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定书》(沪黄府房征补[2015]***号)记载独用租赁部位为三层前间19.70平方米、平台9.70平方米;公用租赁部位为晒台;产权属承租户的搭建私阁(使用面积4.1平方米)。另,上海市黄浦区第四房屋征收服务事务所有限公司制作的《黄浦区198街坊旧改地块被征收房屋搭建公示清册》记载,赵甲户核定面积为14.23平方米。诉讼中,赵丙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己陈述,私阁(4.10平方米)、平台(9.70平方米)系涉案房屋分配时就有的,另有搭建14.23平方米系赵乙、赵丙、赵庚所搭。赵辛、吴某、赵壬、黄娜、赵癸对此不予认可。

  三、涉案房屋户籍情况

  黄浦区人民政府于2014年9月22日作出《房屋征收决定》(编号为黄府征[2014]3号)。至该日,涉案房屋内有赵甲、张某、赵乙、吴甲、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己、赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸的户籍。其中,赵甲的户籍长期在涉案房屋内;张某的户籍于1957年2月25日自河南南路15号房屋迁入,于1988年12月20日迁入某某某街某弄2*号,于1989年7月11日迁往某某村9*号40*室,于1989年7月15日迁回涉案房屋。赵乙、吴甲的户籍均于2006年5月31日因父母子女相互投靠自某某路3**弄3*室迁入。赵丙的户籍于2014年4月9日因父母子女相互投靠自某某某路2**号迁入。赵庚、黄某的户籍均于1993年12月21日自某某村9*号40*室近入涉案房屋,于2011年4月14日同号分户。赵丁的户籍于1997年7月30日自某某某路22*号迁入:刘某的户籍于2002年12月31日自某某某路19*号迁入;赵戊、赵己分别于2007年11月9日、2009年5月7日在涉案房屋内报出生,于2011年4月24日迁往某某某路17*号6室,后分别于2014年5月17日和2014年3月26日因投算亲属自某某某路17*号6室迁回涉案房屋。赵辛、吴某的户籍分别于2009年11月14日、2008年2月2日因离退休自黑龙江省哈尔滨市道里区建国北六道街某某号4栋5单元60*室迁入,并于2011年4月14日同号分户。赵壬的户籍于1992年3月16日自黑龙江省哈尔滨市道里区前进南头道街**号迁入,1995年8月14日迁往某某大学,1999年7月2日因大中专学生毕业自嘉定镇某某路2*号迁入;李某的户籍于2003年3月21日因夫妻投靠自某某路某某某弄某号30*室迁入;赵癸于2013年12月12日在涉案房屋内报出生。另,吴乙的户籍于2016年1月16日报出生在涉案房屋内。

  根据上海市公安局户籍证明及知(支)青户籍资料摘录,赵辛的户籍于1968年9月3日自涉案房屋迁往黑龙江生产建设兵团某师。落款日期为1992年1月28日的《在外省区工作的原上海城镇下乡知(支)青子女来沪就读入户申请表》和《知(支)青申请书》记载,知(支)青赵辛申请其子赵壬来沪就读入户,并委托赵甲做赵壬的监护人。另,因配偶赵辛系上海知青、独子赵壬已来沪,吴某退休后将户籍迁入涉案房屋;赵辛因“沪籍、退休”,来沪投妻,将户口迁入涉案房屋。

  四、涉案房屋居住情况

  涉案房屋原由赵甲、张某及子女共同居住。1968年,赵辛因知青政策离涉案房屋至黑龙江。赵庚结婚后分房,离涉案房屋。赵丙、赵乙结婚后搬离涉案房屋。赵壬户籍回沪后居住涉案房屋,后搬离。另,2016年1月,张某居住至养老院。

  赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己陈述,赵丁自出生至高中毕业均居住涉案房屋,其与刘某于2000年结婚前后居住涉案房屋;赵壬于2002年搬离。

  赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸陈述,赵壬于2005年因结婚搬离,赵辛、吴某回沪后居住赵壬的婚房内;另,2000年前后,赵丁、刘某未居住涉案房屋。

  五、涉案房屋征收补偿安置情况

  2017年7月5日,张某、吴某作为代理人与征收人、征收实施单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(征收编号:J-419),其上载明:涉案房屋类型为旧里,房屋性质为公房,房屋用途为居住;公房租赁凭证记载居住面积19.70平方米,换算及认定建筑面积30.34平方米,未认定建筑面积28.03平方米;居住部分房地产市场评估单价为33,400元/平方米(建筑面积),房屋征收范围内被拆除房屋评估均价为32,458元/平方米(建筑面积);根据黄浦区政府确定(黄府规[2012]2号),征收价格补贴系数为0.30,套型面积补贴为建筑面积15平方米,计算居住困难货币补贴的折算单价为10,000元/平方米(建筑面积);被征收房屋价值补偿款为1,592,987.52元(其中评估价格为1,013,356元,价格补贴为295,432.72元,套型面积补贴为486,870元);不符合居住因难户条件;被征收房屋装潢补偿为15,170元;选择房屋产权调换,产权调换房屋计3套:1.惠南民乐D01-044#栋/幢独栋单元某某号50*室,建筑面积(设计)68.21平方米,房屋总价723,801.40元,优惠总价578,909.40元;2惠南民乐D01-044#栋/独栋单元某某号60*室,建筑面积(设计)68.21平方米,房屋总价724,460元,优惠总价579,568元;3浦东新区某某路某某某弄3幢某号60*室,建筑面积(实测)75.72平方米,房屋总价(优惠总价)726,978.99元:以上房屋价格合计1,885,456.39元,房屋产权调换差价为292,468.87元;其他各类补贴奖励费用合计38,700元,其中搬迁费2,000元、建筑面积补贴151,700元、速签奖励费130,000元、无搭建补贴100,00元;选择期房安置的,按照公有房屋承租人补偿协议中所选购的安置房屋(期房)房型,一居室每套每月补贴2,000元;二居室每套每月补贴2,500元,三居室每套每月补贴3,000元。《黄浦区198街坊旧城区改建项目结算单》结算清单1记载,协议书应付总计106,402元。结算清单2记载,本结算单额外增加发放的费用共计1,047,452.97元,其中签约比例奖50,000元、设施设备移装费1,430元、私搭补贴354,898.87元(28.03*32,458*0.5-10000现房临时安置费6,000元、签约奖励费166,020元、实物奖励10.000元、购异地房屋补贴80,000元、搬迁奖励费85,340元、期房临时过渡费145,00元、协议生效计奖励费38,764.10元、特殊困难补贴110,000元。

  诉讼中,当事人均确认,110,00元特殊困难补贴由赵甲享有20,000元,张某、赵庚、黄某各享有30,000元。

  另,根据2020年3月5日打印的《上海市不动产登记簿》记载,某某路6**弄某号60*室,建筑面积74.26平方米;2020年8月10日打印的《上海市不动产登记簿》记载 ,某某路1**弄某某号50*室,建筑面积68,72平方米;2020年10月31日打印的《上海市不动产登记簿》记载,某某路1**弄某某号60*室,建筑面积68.72平方米。

  六、涉赵乙等他处住房情况

  上海市黄浦区人民政府作出的沪黄府房征补(2015)***号房屋征收补偿决定书、本院作出(2016)沪0101行审**号行政裁定书中均记载,吴甲、赵乙于2004年12月因本市某某路3**弄3*室动拆迁,曾作为同住人享受过安置。诉讼中,赵乙陈述,某某路3**弄3*室系其配偶刘某某承租的公房,面积17.8平方米,其与刘某某、吴甲的户籍动迁时在内,共取得580,000元补偿款。

  赵乙于2000年3月26日签订《房屋使用权转让协议》,自案外人金某某处购买本市某某路1***弄某某号30*室公房的使用权。2010年4月14日,刘某某签订《上海市公有住房出售合同》,购买某某路1***弄某某号30*室公房(建筑面积65.10平方米)2020年4月15日打印的《上海市不动产登记簿》记载,刘某某系该房屋的权利人。

  另,2020年4月15日打印的《上海市不动产登记簿》记载,上海市浦东新区某某路某某弄2*号40*室(建筑面积134.39平方米)房屋由吴甲、赵乙、刘某某共同共有。

  七、涉赵丙他处住房情况

  2013年1月,赵丙作为承租人签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》,就某某某路2**号旧里公房(建筑面积26.03平方米)拆迁补偿事宜进行约定,获得货币补偿款97,612.50元,实际安置人为赵丙等五人;按现基地安置价为每人500,000元,货币安置实得2,500,000元整;选择回购二套房屋:1.某某路某某弄5幢1*号50*室,建筑面积83.38平方米,房价1,147,725.70元;2.某某路某某弄5幢1*号60*室,建筑面积8.38平方米,房价1,149,393,30元,抵扣回购的二套房款2,297,119元,实得余款为202,881元等内容。2020年4月15日打印的《上海市不动产登记簿》记载,赵丙系上海市某某路某某弄1*号50*室房屋(建筑面积83.38平方米)的产权人。

  八、涉赵庚、黄某、赵丁等他处房屋情况

  落款时间为1989年7月、调配单位为上海某某厂的《上海市住房调配通知单》记载,租赁户名为赵庚,家庭主要成员为黄某、赵丁、张某,原住房屋为某某某街某弄2*号底客(面积14.1平方米);新配房屋为某某村9*号40*室(面积24.9平方米),调配类型为拥挤困难,调配原因为住房困难,迁四人户ロ。1995年3月20日,赵庚签订《公有住房买卖合同》,购买该房屋。

  1998年7月26日,赵庚与上海某某置业有限公司签订《住宅参建协议书》,赵庚参建浦东新区某某路某某某弄*号60*室房屋,建筑面积暂定为125平方米;参建费用为每平方米1,500元,总价为壹拾捌万柒仟伍佰元;乙方所取得的房屋性质为使用权房。后,根据《居民全额出资购买独用成套使用权房变更为产权房的通知书》,赵庚购买浦东新区某某路某某某弄*号60*室房屋,房屋性质为产权房。2020年4月15日打印的《上海市不动产登记簿》记载,上海市浦东新区某某路某某某弄*号60*室房屋由赵庚、黄某共同共有。

  落款日期为1998年2月25日的《房屋使用权有偿置换协议(-)》记载,黄某有偿置换陕南村17*号*室房屋(居住面积)20.1平方米,使用价值为192,000元。黄某自1999年2月1日起承租某某路17*弄*室房屋(独用部位二层6室东南间,面积20.1平方米)。2008年1月1日起,赵丁承租该房屋。

  另,2020年4月15日打印的《上海市不动产登记簿》记载,刘某系上海市浦东新区某某路1***弄某某号50*室房屋(建筑面积125.01平方米)的产权人。

  九、涉李某、赵壬他处房屋情况

  落款时间为1989年10月、调配单位为市政动迁组的《上海市住房调配通知单》记载,租客户名黄某某,家庭主要成员妻、母及女李某三人,原住房屋为某某某路3*号二北统楼,公房,面积21.5平方米;新配房某某路某某某弄*号30*室,公房,面积6.9平方米,调配原因“动拆迁”。

  另,赵壬、李某于2004年8月26日被登记为上海市浦东新区某某路某某某弄*号50*室房屋(建筑面积105.71平方米)的权利人;于2011年10月17日被登记为上海市浦东新区某某路某弄4*号50*室房屋(建筑面积87.83平方米)的权利人于20114年10月13日被登记为上海市浦东新区某某路16***弄某某号50*室房屋(建筑面积89.77平方米)的权利人。

  本院认为,根据相关规定,公有居住房屋承租人所得的货币补偿、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。涉案房屋征收时,承租人为赵甲,张某、赵乙、吴甲、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己、赵辛、吴某、赵壬、李某、赵癸户籍在内。其中赵乙、吴甲享受过本市某某路3**弄3*室公房动拆迁安置:赵丙享受过本市某某某路2**号公房动迁安置:赵庚、黄某、张某享受过某某村9*号40*室福利性质分房;赵丁、刘某、赵戊、赵己均未能提供证据证明户籍迁入后实际居住涉案房屋。吴乙户籍在征收决定作出后报出生在涉案房屋内。故上述人员均不应被认定为涉案房屋同住人。赵辛、吴某、赵壬均属于按政策回沪人员,应保障其对涉案房屋的权利;李某、赵癸未提供证据证明二人户籍迁入后实际居住涉案房屋,且二人对涉案房屋无居住需求,不应被认定为涉案房屋同住人。征收补偿利益中的特殊因难补贴应由特定申请对象取得。赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己提供的证据不足以证明当事人间已就产权调换房屋的归属达成一致意见。本院综合考虑涉案房屋的来源、当事人对涉案房屋的居住使用情况、他处住房、家庭结构因素等情况,依据公平合理原则依法确定赵甲、赵辛、吴某、赵壬应分得的征收补偿利益。因赵甲已过世,未留有遗嘱,故本院依照法定继承办理,赵乙、赵丙、赵庚主张多分,并未能提供相关证据予以证明,本院不予支持。

  综上,依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条第一款规定,判决如下:

  一、上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的产权调换房屋上海市浦东新区某某路1**弄某某号50*室及上海市浦东新区某某路1**弄某某号60*室由被告赵辛、吴某、赵壬所有;

  二、上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的产权调换房屋上海市浦东新区某某路6**弄某号60*室由原告赵乙、赵丙、赵庚、被告赵辛按各人25%的份额共有;

  三、原告赵乙取得上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的货币补偿款150,000元;

  四、原告赵丙取得上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的货币补偿款150,000元;

  五、原告赵庚取得上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的货币补偿款180,000元;

  六、原告黄某取得上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的货币补偿款(特殊困难补贴)30,000元;

  七、被告赵辛、吴某、赵壬取得上海市黄浦区某某某路20*-21*号房屋征收所得的货币补偿款643,854.97元;

  八、原告赵乙、吴甲、吴乙、赵丙、赵庚、黄某、赵丁、刘某、赵戊、赵己的其余诉讼请求不予支持。

  案件受理费26,648元,由赵乙、赵丙、赵庚、黄某负担8,614元;由赵辛、吴某、赵壬负担18,034元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

  审 判 长 仲佳宁

  审 判 员 焦明静

  人民陪审员 林宝娟

  二〇二〇年十一月三十日

  书 记 员 王雅荣

  (本文系上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明原创,对本文相关内容的转载请注明作者和出处,否则依法追责)


来源: 上海厂房拆迁律师  


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