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业主大会的地位、运作及制度建设 论业主代表大会制度

2022年7月20日  绍兴拆迁诉讼律师   http://www.bjchfchqls.com/

  董军律师绍兴拆迁诉讼律师,现执业于浙江吴刚律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

业主大会的地位、运作及制度建设

随着物业管理的普及和法律地位的不断提高,物业管理行业的不断壮大,人们对物业管理公司的行为约束和行为支持越来越关注。除去政府的直接管理和指导以外,业主大会和业主委员会逐渐成为焦点。 业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。对业主大会的历史进行适当的评价。业主大会受人们关注的程度远远没有物业公司高。这一现象说明业主大会在运作和制度建设方面存在一定的问题。通过对社会发展趋势的观察和对业主意识形态的分析,个人从业主大会的地位、运作和制度建设三个方面进行论述。 一、业主大会的地位从以下三个方面得以体现。 业主大会的合法性。业主大会是由相关组织召集召开的辖区内业主进行的会议形式。在符合特定的条件下,不产生与法律法规相违背,作出的有关物业管理的决议的会议。简单理解,全国人民代表是国家权利机构,产生适合国家发展的法律文件和重要决议。业主大会是社区的权利机构,产生符合社区条件的规定。如选评、监督物业公司,产生业主委员会和审订等。 业主大会的权威性。业主大会是社区内业主利益的保证和维持的大会形式,是全体业主个人行为的约束和督导的大会。业主大会代表全体业主,业主委员会作为业主大会的执行代表在与政府各界的交流沟通过程中代表社区权益,具有任何其他组织和业主个人行为的不可代替性。 业主大会的唯一性。一个物业管理区域内有且仅有一个业主大会的存在形式。就其代表业主委员会或临时业主委员会而言只是在不同时期的表现形式,但前提都是在业主大会过程中选举产生,不论第一次大会和以后的大会举行的条件和有关程序如何异同,都对唯一性作出很好的证明。 业主大会的合法性确保权威性的存在,是确定其唯一性的基础支撑。业主大会的唯一性和权威性是合法性的具体体现。 二、业主大会的运作时表现出三个特征。 业主大会是被动的,机械的。物业管理历史在我国有21年的历史,特别是近10年来的辉煌发展,造就了城市管理的亮点。与此同时业主大会的发展显得滞后,业主大会的召开与物业管理相关会议的召开而比,显得非常的少。业主大会偶然的亮点是“**花园炒掉**公司”,这类被媒体暴光的信息,作为提醒人们业主大会的存在。现行的情况是,发展商不主动召开第一次业主大会,政府主管应“顾”不暇,物业公司中立,甚至也不倾向支持。这就使得业主大会的所特定的“权威性和合法性”在体现时出现被动和机械。这种天生的缺陷导致业主大会不能正确认清自己的出身和“贵族”品质,为今后的发展留下隐患。 业主大会是脆弱的,孤立的。无真正的法律独立基础,因物业管理法律的未出台,业主委员会的法人地位未确立,导致业主大会无承担民事和刑事责任的相应的条件。这样在与物业管理公司签定物业管理合同后的执行过程中明显处于一种弱势地位,法定地位的不确定导致在业主积极争取权益的时候出现进退维谷的情况。如某小区的业主大会通过对物业公司罢免,不能够使得物业公司在得到一定赔偿的情况下撤离。不与原物业公司续签合同,另聘物业公司,而原物业公司不撤退,导致两个物业公司的直接冲突。这些事件的发生证明了业主大会的脆弱和独立无援,使得业主大会象个年轻的幼儿步履蹒跚,扶壁而行。 业主大会是片面的,分割的。随着社会发展,人们的心态不断变化甚至是跃进,其中有些人的心态变坏,而大部分业主仍就处于一种漠视的态度中,将会导致出现个别业主和部分业主的引导业主委员会或者业主大会的问题。局部代替整体的利益的时刻就出现了组织决定的片面性。物业管理条理明确规定的“两金”帐户,应在业主委员会成立后由其进行管理,但实际上都是由物业公司自愿代管。这样导致业主的权益被分割。 目前我国各地的物业管理发展情况不同,各类级别的法规规定有别,条例中确定的业主大会内容也存在差异。这样形成了地域差异,相关制度存在明显的局限性,特别时对物业管理行业的发展没有历史的前瞻性和预测性,这样的规定就导致在业主大会或者其中问题上决策有一定的历史局限性。 三、业主大会的制度建设。 业主大会准备制度的修改。法规应在社会宣传和正确引导两个方面入手,在提高国民素质和法律意识的同步过程中,正确培养人们的参与意识,维权意识。因资源制约的问题,在这方面不能依靠政府主管部门进行管理或协调,政府主管应只是仲裁意见的提供部门。而引入居民委员会负责辖区的业主大会的召开和监督,不能仅凭开展商支持召开第一次业主大会的规定执行,发展商也不应作为特殊的大业主地位进行确立,这样会直接导致发展商和业主、业主和物业公司的矛盾。现实的过程中是在入伙3年以后的小区内,物业公司对发展商的尊重程度比对业主的认可程度要高,因为发展商手中有新楼盘和本楼盘中的多少多少套房子等,这些实际情况的出现导致物业公司公平性的偏失,对“究竟谁是业主”产生疑惑。 业主大会准备制度的完善。在业主大会以及业主委员会推进的过程中应注意避免出现以下问题。 一、细化业主大会的召开条件,以及业主身份的真正核实,坚决杜绝个人代替组织或者一个法人代替业主大会组织的情况产生,做到真正的民选民主。 二、业主大会在尊重现实的条件下应杜绝先入为主的情况发生。对业主大会召开的条件不应采取什么百分比的形式,应以到居民委员会办事点签到确认的形式核实人数。防止物业公司或发展商介入筹备环节。 三、加强对业主委员会成员身份的要求。不是任何人都有权利进入业主委员会的,应从学历、经历或资历上进行确认。 四、突出业主委员会的法律地位。要求业主大会对业主负责和对物业公司负责。在法人地位应予以明确,要求其承担的相应的职责。 五、与物业公司或业主大会相关的法律法规或条例等应加以明确,虽然不是要求各级法规同步进行,但对不统一或有自由度的区域应由当地政府主管部门加以说明或解释。

论业主代表大会制度

内容提要:本文作者以对现行业主大会和业主委员会这两种社区自治的途径分析为出发点,阐述了现行社区自治所遇到的问题,从而提出建立业主代表大会制度,并结合现实生活中的实例来分析业主代表大会的作用以及对当今构建和谐社会的意义。作者的观点还不成熟、不完善,希望与各位同仁一起探讨,以期对建设和谐社会贡献自己的绵薄之力。

关键词:社区自治 业主代表大会

一、业主代表大会产生的必要性分析

目前业主实行社区自治,行使业主权利的两条重要途径是业主大会和业主委员会。但这两条途径现实中不具有可操作性,经常处于瓶颈状态,已经严重影响了业主权利的行使。具体表现在以下几个方面:

第一, 规定业主大会会议应当由物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。这是对业主大会会议有效性的规定。但是,现实中对于业主的投票权往往难以确定,因为物业公司和开发商通常会拒绝提供相关信息。有的小区业主采取自己亲自测量面积的方式来进行计算,但是这个过程要求的技术性很高,而且时间很长,这使得业主大会很难召开。

第二, 规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。作者认为,书面征求意见的形式仅能限于对简单事务的判断,而小区物业管理方面有很多事情是不能进行简单判断的,如果强行要求业主在没有讨论的情况下就做出判断,会导致很多业主不予以理睬,从而拒绝书面意见的发表。这说明现在的业主大会是空洞的,发挥不出其应有的作用。

第三,规定了业主大会决定社区一切重大的物业管理问题,并规定一个物业管理区域只能成立一个业主大会,选出一个执行机构--业主委员会,除了业主大会,再没有其他决策机制。要求成百成千的人来决定社区事务成本亟高,既不现实也不可行。现在许多社区已经陷入了任何事务都要召开业主大会进行决策,而成千上万业主组成的业主大会又难以召开的困境。现行的这种通过业主大会决定所有问题的方式,大多数的结果不是决策流产,就是议案被采取各种变通方式强行通过而引来各种争议。

第四, 规定一个物业管理区域成立一个业主委员会。现实中很多开发商都是分期建设,每一期都需要好几年才能建成,业主委员会一般要等到几年以后才能成立,那么业主委员会成立之前的业主权利如何行使呢 北京市诸多分期建设小区首户业主入住十余年依然成立不了业主委员会!造成社区动荡不安,严重影响了和谐社会的发展进程!

综上所述,业主大会召开难,业主委员会成立更难,业主无法行使社区自治的权利,或者行使权利成本过高。那么,在没有其他决策机制的情况下,社区究竟该如何自治呢

作者认为,我们可以另辟蹊径,在业主大会之下,通过、来设立业主代表大会制度呢进而通过全体业主自由选举业主代表来管理社区,实现社区自治,推动社区民主,建立和谐社区!

二、业主代表大会的制度设计

作者认为,社区自治的治理模式应该是建立以全体业主共同表决为基础,以业主代表大会决策为核心,由业主委员会执行,业主监事会监督的分权制衡机制。

那么,在这种社区自治的模式下,业主代表大会的制度设计是怎样的呢

1.业主代表大会的产生

通过、设立业主代表大会,先使其合法化。业主代表大会的合法化来源,是业主公约和业主大会议事规则的规定!只要业主公约和业主大会议事规则认可业主代表大会,那么业主代表大会就是合法的。只有地位是合法的,一切行为才是可行的。

2. 业主代表大会的法律地位

关于业主代表大会的法律地位,我认为它只是业主的代表,属于业主自治组织;是业主大会的常设机构,属于决策机构,它不是法人实体,也不是非法人团体,不具有民事权利能力。

3.业主代表大会的权利范围

业主代表大会的权利包括选举、罢免以及撤换业主委员会、业委会委员,聘请和解聘物业管理公司,决定物业管理的价格等重大事项。

4.业主代表大会代表的产生

如果小区人数很少,可以以楼层为单位进行选举;如果人数很多,可以以每栋楼为单位进行选举;如果楼盘分为多期出售,可以在每一期已有的业主中进行选举,选出的代表组成业主代表大会。

5.业主代表大会的决策机制

必须由全体代表过半数出席,业主代表大会方可举行;每名代表都可以独立提出议案或建议,通过投票,对小区内的重大事项做出决策。具体的投票机制应该由业主大会进行规定。

6.业主代表大会的运作过程

业主代表大会首先让业主代表集思广益,对小区存在的问题提出意见和建议。这些提案内容经大家讨论后,按轻重缓急和解决的难易程度提交业主委员会,作为业主委员会制定年度工作计划的重要依据,充分体现业主代表大会的决策权。

业主委员会提出年度工作计划后,由业主代表审议并表决通过。通过后的工作计划将作为业主代表大会考察业主委员会工作是否尽力,是否按时完成任务的依据。

同时,通过、, 业主代表大会可以对业主委员会委员停职罢免,从另一方面来预防业主委员会委员不作为、失职和越权等。

现在,北京有的小区已经设立了业主代表大会制度。作者本人曾对已经实行业主代表大会的小区上地西里作过调查,他们的业主代表大会可以调动更多业主关心、参与社区工作。业主代表大会开会,除了代表参加外,一般都邀请有兴趣、有时间的业主参加讨论。业主可以参加讨论,但对决议没有表决权。上地西里业主委员会有9个人,监事会有3个人,业主代表27人,开会虽然不能全到,但加上旁听的业主,每次开会总有约30人。这样,比起只有业主委员会而没有业主代表大会的小区,上地西里参与小区物业管理事务的业主更多。重要的是,代表们慢慢体会到,业主代表大会是业主自己当家作主的组织,通过手中的选票可以影响和决定自己小区的重要事务。

在上地西里,业主委员会的背后有业主代表大会几十个人的支持,在与物业管理公司商谈和谈判时,业主委员会觉得力量强大。对物业管理公司来讲,如果其主张有道理,通过业主代表大会,可以争得更多人的理解和支持。在2006 年7月份,在业委会与物业公司就新一年物业合同谈判过程中,双方僵持不下,物业公司主动建议召开业主代表大会,将谈判情况及物业管理公司的难处与业主代表沟通,希望征得业主代表的理解。业主委员会接受了物业公司的建议,召开了业主代表、业主委员会、物业公司三方会议, 对合同的谈判进程起到了促进作用。 

参加业主代表会议,也是大家学习提高的一个过程。在代表大会刚成立之初,遇到对物业不满意的情况时,有些代表首先想到的就是“更换物业公司”。通过两年多的交流讨论,再遇到物业方面有问题时,大家想到的是,如何让物业管理公司改进服务。同时也在分析,哪些问题是物业公司应该承担的,哪些问题是开发商遗留的,哪些问题可能是业主本身造成的。上地西里的业主代表们心里清楚,首先要保证一个有合同制约的物业公司提供服务,让全体业主有一个稳定舒适的生活环境,而对开发商遗留的问题,要坚定而稳妥的一步步、一点点去解决。业主代表也慢慢认识到,在业主委员会按业主大会决定选定了物业管理公司后,业主委员会与物业管理公司既是一种合同关系,也是一种商业伙伴关系。双方只有平等对待,互相尊重,相互支持,才能让广大业主得到更好的服务。目前,上地西里小区已经成为京城著名的和谐、首善社区!除了业主代表大会自身应予以完善之外,还需要政府和立法的支持,比如政府可先出一部分启动资金,支持业主代表大会“顺产”;再比如,可以通过法律,赋予业主代表大会决议以强制执行力,使其强硬起来!

三、业主代表大会的作用

作者本人认为,除了法律法规规定的社区规章制度等重大事宜由全体业主组成的业主大会决定之外,其他的事务,比如选聘物业公司、小区的车位问题等公共配套设施的经营均可通过制定、规定由“业主代表大会”决定。

业主的提议权可以通过“业主代表大会”而获得制度上的保障。业主的议案,特别是与业主委员会意见不同的议案,可以提交“业主代表大会”,避免业主委员会压制不同意见;同时,“业主代表大会”也可以就不同议案举行听证、论证和辩论,使争论的事务因制度而被强制公开。

业主可以通过“业主代表大会”有效地行使对业主委员会及委员的监督,业主委员会不再是既做裁判员,又当运动员。业主代表大会可以对业主委员会委员进行罢免,业主委员会及委员也有了申辩说理的地方,避免因谣言四起而丧失公信力。

预先审议业主委员会提交业主大会审议表决的议案,防止全体业主因信息不对称而使审议表决流于形式。

“业主代表大会”是业主大会的常设机构,在业主大会闭会期间代行业主大会的职权。除了法律法规规定和业主大会决定由自己决定的事项,其他的事项均由“业主代表大会”决定。

总之,业主代表大会能够使业主积极地参与小区事务的管理,能够提高业主大会的议事效率,能够监督业主委员会的工作,从而保护了广大业主权利。

四、业主代表大会与业主大会、业主委员会的关系

业主大会是全体业主的决策机构,业主委员会是业主大会的执行机构,而业主代表大会则是业主大会的常设机构,其实业主大会就相当于人民代表大会,业主代表大会就相当于人民代表大会常务委员会。在业主人数众多的情况下,让业主将自己的一些公共权利让渡出来,分别授予不同的业主机构,也就是把执行权授予业主委员会,而把审议权、决策权、立制权、调查权、监督权和弹劾权等等授予业主代表大会,让业主代表大会来控制业主委员会的财务预决算。这个时候,业主代表大会成了业主的权利表达和决策机构,业主委员会成了业主权利的执行机构,通过权利来制约权利,组成完整的业主自治体系,从而确保业主的权利不会被侵犯。

五、结束语

当今的社区自治模式正处于瓶颈时期,使得小区纠纷不断增多,社会矛盾不断凸显,在构建和谐社会的形势下,亟需建立业主代表大会制度使社区自治走出制度缺失的困境,最终实现社区的和谐与安宁!


文章来源: 绍兴拆迁诉讼律师
律师: 董军 [绍兴]
浙江吴刚律师事务所
联系电话:13252115699


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