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任何一方违约都应支付中介费的约定是否有效?

2014年3月16日  绍兴拆迁诉讼律师   http://www.bjchfchqls.com/
答疑:
问:
今年初,我通过中介出售一套房屋,我与买方张某及中介公司签订了《房屋买卖居间协议》,该协议是中介事先打印好的,在该协议中约定,无论出售方和买方任何一方违约,都应支付中介费1万元。此后,买方反悔,我们双方自愿协商解约。但中介公司要求我支付1万元中介费,请问中介公司的要求合理吗?
 
  根据我国《合同法》第424规定,“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”对于居间合同,如果居间人促成合同成立的,委托人应按约支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
  你与房屋中介之间的关系是一种居间法律关系。根据上述条款,中介公司未能促成房屋买卖合同成立的,不得要求支付报酬,仅可要求你支付必要的活动费用,如中介报告房源、陪同看房等行为所投入的人力、物力等。
  至于双方合同中约定的“无论任何一方违约,都应支付1万元中介费”的条款,该条款对中介公司而言,是一种保底条款,是格式合同中的格式条款。
  对于格式条款,根据《合同法》第40条规定,“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。你及买家与中介公司之间的“无论任何一方违约,都应支付1万元中介费”的约定单方面加重了你方义务,该条款约定应为无效。你无需支付1万元佣金。但如果中介公司有必要的费用支出,你应当向中介公司支付。

文章来源: 绍兴拆迁诉讼律师
律师: 董军 [绍兴]
浙江吴刚律师事务所
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