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专家建议:投资高端物业有三大标准
2017年10月7日  上海厂房拆迁律师
   最近一、两年,随着成都房产市场的迅速发展,大量沿海城市的房地产开发巨头纷纷进入成都,品牌开发商带来的不止是新的开发模式、营销经验和雄厚的资本,同时也通过长期建立的品牌影响力,带来了大量有较强购买能力的沿海投资者投资成都。除了经济实力较强以外,这批投资者拥有比较先进的投资思维,对物业价值和升值空间均有独特的判断。可以说,这批投资者为传统的本土投资者带来了新的思维,也带来了新的冲击。
  几个月前,南城都汇开盘;一个月前,时代豪庭开盘,均引起了全国范围内购房者的关注,其中不乏沿海一线城市的购房者和外籍购房者。记者对部分沿海投资者进行了采访,不妨与投资者们分享一下他们对高端物业的投资经验。
  ·故事·
  “钱”景喜人 高端物业值得下手
  本周主角:秦先生 上海投资者
  投资楼盘:牧马山、青城山分别购置别墅一套
  投资心得:成都高端物业价值必然与沿海城市接轨
  秦先生是上海人,去年开始到成都投资房产,其目标便是高端物业,目前已在牧马山、青城山分别购置了一套别墅,秦先生也曾试图在前不久开卖的时代豪庭购买物业用于投资,但最终由于楼盘销售过于火暴,未能如愿。
  不过,作为一名成功的个体投资者,秦先生介绍了自己看重高端物业投资的理由。其中升值空间被他放到了首位。在他看来,随着房地产市场的发展,普通住宅市场价格差距越来越小,而且价格低廉的房屋,其居住环境、物业管理等方面也存在问题,升值的潜力有限。反而别墅、高档城市公寓等高端物业已经在环境、景观、物业等方面可以提供更高的附加值。具有较长时间的市场接受空间。从价值增长方面看,由于普通物业更多是针对中低端消费者,价格成为其比较敏感的因素,物业价值除了随着房地产市场发展而自然增长外,空间不会太大。而高端物业由于受众更多是追求物业带来的居住愉悦性,随着越来越多的高端消费群体进入成都,成都的高端物业价值必然与沿海城市接轨,空间可想而知。
  秦先生以不久前销售的时代豪庭,虽然目前销售均价达到了9500元/平方米左右,但从开发商的品牌实力和在其他城市的运作情况,以及项目的地段优势看,后期物业价格可能会有明显增长,而且这个项目由于有不少沿海和境外购房者购买,价格因素并不是特别敏感。事实上,秦先生的观点已经在成都市场上逐渐被验证,过去几个月,不管是青城山的别墅,还是南延线的高端住宅,都取得了较好的销售成绩,受众越来越多,而且价格增长速度比一般住宅显然要快。对于高端物业投资者而言,这无疑是好消息。
  ·策略·
  投资高端物业 炒长线还是短线?
  来自深圳的投资者樊先生称,高端物业投资,不仅仅需要分析其升值空间。对于物业投资的方式也必须思考,是短期炒作还是中长期投资。短期炒作必须衡量物业规模大小,价格策略,有的高端项目走的是精品路线,项目规模有限,由于没有后期价格参考,加上受众有限,而且受拘囿于高额的税收,短期炒作可能面临变现困难。对于追求资金变现的投资者,选择高端物业选择一定规模的项目可能更合适,项目后期销售价格将成为前期物业价值的重要衡量标准,而且开发商的推广力度会更大,更容易寻找到合适受众。
  对于中长期投资者,关注后期消费源非常重要。樊先生同样提到时代豪庭项目,由于项目后期有顶级写字楼规划,到时候肯定会有不少大型企业进驻,同时也会有大量的高级白领办公。随之而来的就是居住,时代豪庭无疑是最好的选择,不管是用于出租还是持有一段时间后销售,都会有巨大空间。
  对于别墅类的高端物业,樊先生分析说,成都的别墅类物业将有极大市场,因为目前成都的别墅市场辐射范围还没有完全打开,目前这个市场上的大多数别墅产品都是针对省内销售,真正拿到外地市场并且被广泛认可的产品非常有限。但这种局面会随着成都房产市场地位的提升而得到改变,而且大量沿海专业开发商的进入也会不断提高这类产品的品质和档次。从投资的角度讲,现在投资青城山等版块的别墅,可能未来的升值空间和受众会更广泛,因为,青城山这样的资源,已经在全国范围内得到广泛认可,变相得也为区域内的别墅做了推广,陆续进入的投资者和购房者首选高端物业,也无疑是这些区域的别墅产品。
  ·技法·
  投资高端物业有三大标准
  对于成都的大多数普通个体投资者如何投资高端物业,沿海的投资者们有自己的看法。其实从对市场的熟悉程度而言,本土投资者更具有优势,对区域价值、产品接受程度,以及开发商品牌等方面的了解可能更深入。
  不同的是,沿海购房者更具有市场化的投资思维。投资者刘女士9月份曾两次从深圳飞到成都看房,并且在房交会上待了两天。由于没有太多时间详细考察,刘女士用了三个标准衡量目前成都可投资的高端物业。一、开发商品牌知名度,一定是在全国范围内拥有较高知名度和美誉度的开发商。二、物业类型必须拥有独特优势。如果是城市公寓类型,周边大型规划相当重要,如果是别墅类,必须拥有独特的自然资源优势。三、如果是高端商用物业,一定要衡量管理公司的水准和招商规划能力。在这些原则性的投资标准下,刘女士很快锁定了两套物业后返回了深圳。
  其实,这只是具体的衡量标准而已,与一般的个体投资者相比,刘女士身上体现出来的最大的投资思维变化,在于对成都楼市价值的认知程度,刘女士表示,目前成都大多数投资者仍然停留在担心成都房价会降,担心回报率等层面,而沿海的不少投资者由于对城市化进程有比较切身的感受,对成都房地产市场的空间看得更高更远。或者说市场化思维更明显,投资者的思维类似开发商的战略布局,只考虑此时投资后,享受在两三年后整个市场的整体价值提升带来的巨大收益。相比之下,一般投资者缺乏了这种目光和思维。
  ·提醒·
  价格高不一定代表物业高端
  尽管不少人将目光瞄准了高端物业,但并不意味着就可以盲目投资。投资越大,承受风险的可能也在加大。专家认为,投资高端物业首先必须衡量自己的资金周转能力,必须有对大笔金额投入后无法在短期内变现的心理准备。其次是一定要更加专业,不能盲目地认为高价格的物业就是高端物业,以防不慎购买到价不符实的物业,增加风险性。第三,投资高端物业与投资普通物业之间如何决策,资金使用率是否更加合理等,都必须仔细分析。
  ·投资互动·
  投资新区域 最好炒长线
  在上周的读者来电中,讨论最多的话题,是如何拓展投资视野,是否应该在新兴区域投资房产。版主认为,这是一个普遍问题,随着成都房产开发速度加快,城区新盘数量进一步减少,不少投资者将目光瞄准了东部新城、南部新城高新西区等新兴区域。与核心城区相比,新区投资具有空间大的特点,但由于区域刚刚兴起,周边配套还不成熟,其房产投资模式也相对比较单一。
  对于投资者而言,新区投资更应该立足中长线,而不应过于追求短期回报率。放眼成都几个比较活跃的新兴区域,无不是巨头云集,高价地块频出。而新兴区域的房价相比其他区域,也是涨幅最大的。从投资角度看,新兴区域房产因为存在地块比较性和补长因素,通常会比一般区域在价格上涨频率和幅度上具有优势。所以投资空间也更大,比如南部新区,过去一年中,地价增长幅度在成都名列前茅,地块之间楼面地价相差达到数千元,这为投资先期开发项目的投资者提供了较大的预期。这种预期值可能在3-5年左右达到峰值。不过,投资空间大只是新区投资的特点之一。由于新兴区域大多数不具备短期内居住的条件,房产投资在出租方面的收益可能会远远低于传统核心城区。
  综合衡量,新区投资具有更大的投资比较性,投资价值较大,但应考虑投资回报期问题和资金流问题。
  “投资沙龙”不收钱
  自本刊恢复“投资沙龙”参与渠道后,不少投资者以电话、qq等方式与版主交流各种投资疑问和心得,也有投资者希望参加即将开展的投资沙龙活动。值得注意的是,有部分投资者在向版主咨询,参与投资沙龙如何缴费,如何操作。版主向广大读者解释一下,投资沙龙是两年前版主借助成都晚报《楼市周刊》建立的免费资源整合平台,主要针对普通投资者,为投资者提供投资信息、投资方法、和相互交流的机会。不会向投资者收取费用。
  成都晚报房产投资沙龙成立两年以来,已有上百名投资者加入,举办过近10次活动。随着成都房产投资市场的变化,投资者更希望有一个长期的平台以相互取经,听取专家的意见。为了满足投资者们的需求,本报将于月底恢复房产投资沙龙的地面活动。
  


来源: 上海厂房拆迁律师  


黄方明——上海厂房拆迁律师

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