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购房人内部份额约定是否影响中介费的支付?
2018年4月11日  上海厂房拆迁律师
 
当事人之间的合同或约定只对当事人有效,不能约束第三方,对第三方无效。这个法律规则来自一个简单的生活情理,任何人无须对自己没有承诺过的事情负责。第三人不是合同方,未就合同内容进行承诺,不受其约束。
本案中,买方之间就房产份额的确定是买方内部的约定,交易费用按此份额承担也属内部约定,不能对抗中介。因此,中介可以向作为共同买方的胡、彭二人的任何一个主张全部费用。
案例:
房屋的共同买方内部约定共有份额不影响中介费支付
  2006年7月,案外人林某(甲方)与彭某、胡某(同为乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定由乙方受让甲方自有的上海市宝山区某处房屋,成交价为81万元(净到手),其他售房应付费用由乙方承担。此合同一式三份,甲、乙双方各一份,中介公司一份,上海某房地产经纪事务所(以下简称“事务所”)在该合同上盖章确认。2006年8月,彭某、胡某经登记核准为系争房屋房地产权利人,房地产权证附记中载明,彭某共有份额占10%,胡某共有份额占90%。2007年7月,事务所因要求彭某、胡某支付中介费未果,遂诉至法院,请求判令彭某、胡某支付中介费17200元。
  彭某辩称:至今未支付中介费是因为其和胡某目前正在离婚。房屋产权证上明确其共有份额占10%,胡某共有份额占90%,因此其仅应承担10%的中介费,不同意事务所的诉讼请求。胡某未作答辩。
  法院认为,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。现彭某、胡某已与系争房屋的出售方签订买卖合同并实际交付,事务所居间成功。在买卖合同中,双方明确因交易产生的有关费用均由彭某、胡某承担,而事务所及彭某均已确认上、下家的中介费共计17200元。由于彭某、胡某系共同买方,其对系争房屋共有份额的约定不能对抗事务所要求其共同支付中介费的主张,故彭某认为其仅应承担10%中介费的意见难以采信。而事务所要求彭某、胡某支付中介费17200元的主张,符合双方约定及法律规定,予以准许。据此法院判决:彭某、胡某于本判决生效之日起十日内,支付事务所中介费17200元。
 


来源: 上海厂房拆迁律师  


黄方明——上海厂房拆迁律师

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