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老百姓到底要走多长?
2018年4月17日  上海厂房拆迁律师
 房改房上市允许居民将手中的房产转化为资金,激活居民各种信贷或提前消费行为,符合国家拉动内需的政策导向。然而在老百姓的实际操作中,却存在着各种困难。
  个人住宅抵押贷款推广面窄。在四大商业银行中,只有建设银行较为积极的进行这方面的贷款发放。对银行而言,此类贷款额小、面广、手续繁(与审核申请贷款的企业的程序相当),属微利零售业务。在无政府和央行贴息的情况下,并不太乐意经办。而银行这方面的资金多属居民储蓄、住宅储蓄和结转公积金等),以上这些都造成资金来源狭窄,利率较高,以广州建设银行为例,十万元的贷款分五年还清,其年利率达到21%,即五年后贷款人将还12万左右。在现在通货膨胀率几近负值,国民经济缓慢复苏的情况下,这个利率可称为“高利贷”。
   二级抵押市场(也即三级市场)尚属空白。虽然房改房可以上市流通,但这个作为盘活房地产存量的三级市场由于我国一直都没有大力予以发展,其规模和数量都相当贫乏,在交投方面显得并不活跃。该市场由于缺乏固定的交易场所、规范的操作规程、便捷的产权登记和管理制度,出现过高的交易成本,导致本身冷淡的市场出现发展过于滞后的情况,这从而也就大大削减了银行这笔抵押贷款的流动性,使银行的贷款意欲更受到打击。然而对一个健康而有活力的房产交易市场来说,二级流通市场应在整个房产市场中占有较大分额的,象香港现在正在复苏的楼市市场,二手楼交易就占了80%之多。
   中介体系不健全。在申办过程中,房产要进行资产评估、律师代理、公证、保险等多个手续。象广州多由银行代收,而其中的资产评估工作常由银行自己另立部门进行。而这些实质上可有专门中介公司完成的工作就加大了成本和非专业化程度。由于银行的包揽而导致的缺乏竞争,以上所列的将是一笔不菲的费用。据笔者调查,基本的收费总额达到2700多元。再加上政府收取的印花税、他项权利登记费等税费,足以让中低收入家庭却步,试想一下,如果一个下岗职工家庭需抵押房产做小本生意为生,那么这笔费用对他们来说将是一个难题。
  而且房改房的上市过程中,还有一些非常实际的困难,就是在申办过程中涉及单位或个人作连带责任的保证人。虽然政府各部门出台一条龙办公服务,但老百姓的实际困难常存在于与房产有关系的单位的行政手续中,单位行政部门的手续办得是否快捷,本单位是否还设有其他考察手续。由于上市的房改房都有一段历史的了,在本单位操作上必然会涉及许多人事方面的困扰,这些都将成为老百姓跑断腿才能办妥的事。若房改房连家门都出不了,又何谈上市流通呢?
  对于普通老百姓来说,房产对于他们来说是财产中相当重要的构成部分,在现在社会保障体系尚未完整建立起来时,房产对他们还有特殊的保障意义。若这笔财产遭到折损,将更打击他们的消费欲望,这对刺激有效需求显然不利。由于房改房本身是一个政策性产物,而今要进入市场流通所遇到的种种困难无可避免需要得到政府的疏导和规范,才能使老百姓的房改房之路走得更顺,走的更快。


来源: 上海厂房拆迁律师  


黄方明——上海厂房拆迁律师

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