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公房承租人未经同住人同意转让承租权的行为无效
2018年4月25日  上海厂房拆迁律师
    公房承租人未经同住人同意转让承租权的行为无效
    本市某处房屋原为刘老伯承租的公房,十年前经过刘老伯同意,租赁户名变更为刘老伯的儿子刘某。该房内共有四人户籍,刘某一家三口以及刘老伯。2007年,刘某作为出卖人,通过某中介公司,和李某签订了一份《上海市公有住房承租权转让合同》,约定刘某以45万元的价格将该房承租权转让给李某,该合同中的“公有住房同住成年人意见书”一栏空白,无人签名。签订合同时,中介公司和李某阅看了刘某提供的房屋租赁凭证及户口簿,但是,刘某未告知中介公司及李某刘老伯是否居住系争房。刘老伯得知刘某擅自转让承租权后诉至法院,请求法院判令刘某和李某签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效。
    法院认为,刘老伯的户籍在系争房屋内,实际亦居住该房屋,且目前李某尚未能提供证据证明刘老伯在他处分配过福利性质的房屋,故应认定刘老伯为系争房屋的同住人。根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条之规定,公有居住房屋的承租人将承租权转让他人,应当事先征得本处有常住户口的共同居住人的同意。因此,公有居住房屋承租人处分承租权的自由受共同居住人意思表示的限制,在未经共同居住人同意的情况下,从维护居住生存利益角度出发,原则上应确认转让合同无效。刘某虽为系争房屋的承租人,但其在转让系争房屋承租权时,应事先征得刘老伯的同意。现刘某承认是在未征得刘老伯同意的情况下与李某签订承租权转让合同,而刘老伯得知该事实后即提出异议,且目前作为受让人的李某尚未实际入住系争房屋,故法院认定刘某与李某签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效。
    公房承租人死亡如何在同住人之间确定新的承租人
    本市某处房屋系肖老伯承租的公房,肖老伯和妻子杨老太以及两个儿子的户籍均在该房屋内。1994年,因为小儿子肖甲结婚,肖老伯夫妇一起居住到大儿子肖乙处。第二年肖老伯去世,杨老太住回系争房屋。2005年,该房承租人变更为杨老太。2007年,杨老太去世。肖甲、肖乙均申请本人为该房承租人。后出租人确定肖甲为承租人,并核发了租用公房凭证。为此肖乙不服,诉至法院,要求撤销出租人指定肖甲为该房承租人的决定。法院审理后认为,公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同。系争房屋的原承租人杨老太去世之前,肖甲、肖乙户籍均在该房内。鉴于公房租赁关系作为一种租赁合同关系,对于新承租人的确定,应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理单位作出确定。现出租人根据双方的条件,确定肖甲为其承租人并不违反相关法律规定,故肖乙要求人民法院撤销出租人的指定依据不足,法院驳回肖乙诉讼请求。


来源: 上海厂房拆迁律师  


黄方明——上海厂房拆迁律师

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