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福州二手经适房缘何“叫好不叫座”
2018年5月3日  上海厂房拆迁律师
今年8月1日起,福州市符合政策规定的经济适用房在补交土地收益价款后,已经可以上市交易,并变更产权性质,完成买卖过户手续。然而,政策“开闸”一个多月来,不仅二手经适房市场交易遇冷,且在已成交的房源中,目前完成过户手续的更是寥寥无几。
备受人们关注的经适房买卖在政策“解禁”后,上市交易却“叫好不叫座”,原因何在?
现状
经适房交易遇“冷”
据《福州市城区经济适用住房上市交易办法》的有关规定,“在鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾区范围内,2007年6月7日前购买且取得房屋所有权证满5年的经济适用房,今年8月即可上市交易”。政策出台后,有业内人士称,这部分经济适用房的“解禁”将会加大二手房市场上的产品供应,并刺激一部分改善型需求的经适房业主换房。
然而,政策“解禁”至今一个多月来,人们所期待的经适房“开闸”放量,成交频繁的现象并未出现,与之相反的是,在二手房市场上,经济适用房的成交单数寥寥无几。“包括7月政策出台后公司签的两单经济适用房买卖,加上一个代办手续的,迄今为止公司成交的经济适用房还不足5单。”骊特房产业务总监郭华告诉记者,“市场基本波澜不惊。”
和骊特房产情况类似的中介企业不在少数。连日来,记者走访了麦田房产、朝阳房产、阳光家园房产、诚信达房产等市场上几家知名房产中介,经济适用房成交的单数基本都在5单以下。“购房者对经济适用房并没有特别关注,也很少人到店里来主动询问要买经济适用房。”朝阳房产金山区域有关负责人许俊武表示。
析因
手续繁琐 引发观望
“解禁令”已经过去一个多月了,为何经适房交易却出人意料地遭市场“冷遇”呢?“拟出售经济适用房的业主,持房屋所有权证到房屋所在地的区级国土部门办理土地收益价款的缴款手续,在产权清楚、文件齐全的情况下,需要十五个工作日才能办完这项业务”,诚信达房产有关负责人王小姐告诉记者,也就是说,在所有材料一次性都能完整提供的情况下,大约要等待近20天的时间才能接着办下一步,而如果需要补充材料,这个时间还需往后延。
据记者了解,早在8月1日前,部分中介企业手中就有已签订经济适用房交易合同的客户,然而,据业内知情人士透露,目前完成缴款、送件到交易登记中心办理下一步手续的并不多。据悉,目前在某知名房产中介手中甚至有单需要补充各种材料的,已花了近一个月的时间还未完成。
此外,普通商品房买卖办理过户手续大约需要耗时一个半月到两个月的时间,但如果是经济适用房办完手续至少需要两个半月到三个月以上,阳光家园总经理高岩称,在价格、地段没有优势的情况下,大部分购房者都望而却步。“市场上成交的很少,还不知道将来会不会发生什么变化,”一经济适用房业主告诉记者,还是等等看,大家都卖了我再卖。这种望风而动的心理,使经济适用房的成交始终处于低迷状态,难以“破冰”。
量少价高 多数“滞销”
“量少价高也是经济适用房遇冷的关键所在。”朝阳房产总经理刘强告诉记者。尽管在经适房上市政策出台后,有媒体统计称,在未来的市场上,将会有大概2万套的经适房放量,然而,真实情况却并非如此。“2007年6月前的经适房数量大概是有2万套左右,然而,在这2万套中,产权证满5年的并不多”。刘强说,在目前的市场上,基本上能够满足政策条件,正常上市交易的经济适用房,主要集中在金山碧水一期的紫竹苑、翠容苑、锦绣文华小区、金城小区等少数几个早期的经济适用房小区。
而在这部分符合条件的经济适用房中,拿出来挂牌或者交易的经济适用房也偏少。“政策刚出,不少房东仍在观望,因此,目前市场上各家中介手中的经济适用房房源都较少,此外,近年来福州房价的不断攀升,大多数经济适用房业主对卖价都有较高的预期,通常以同地段商品房价为参考,所以价格都挂得偏高,对于购房者来说,吸引力就不大”。
尽管早年新建的经济适用房都位于较偏远的位置,但随着福州新区的发展,这些经济适用房在现在看来地段也算不错,周边配套也较为齐全,但这些可售房源中,大部分都是已有了6~8年居住历史的“老房”,无论是户型、建筑还是物业,和2006年之后的房源相比都存在一定的差距。
趋势
合理定价将成市场有力补充
尽管到目前为止符合条件的可售经适房数量还不算太多,但业内人士杨先生告诉记者,随着政策的逐渐细化和落实,这种市场上的存量将会陆续放出来,尽管在市场上无法形成规模效应,但这种阶段性的供应,也将成为二手房市场的有力补充。“‘解禁’的经适房面积集中在60~120m,而经过5~8年的积累,这部分经适房业主随着经济条件的提升,将成为改善性需求的生力军”,业内人士杨先生称,而他们置换后留下来的经济适用房,如果能够合理定价,就恰好能够补充二手房市场本来较为短缺的中小户型的数量,从而满足部分初次置业者的“过渡”需求。
逐步放量,合理定价,经济适用房上市政策的“开闸”,能给市场带来真正的利好。
政策速递:
福州市政府近日通过了《福州市城区经济适用住房上市交易办法》,办法中规定,在福州五城区内, 2007年6月7日前于购买且取得房屋所有权证满5年的经济适用房,8月1日起将允许上市销售。符合条件的房屋所有权人在补缴土地收益价款后可将其经适房上市交易。土地收益价款按申请时所在土地级别对应的基准楼面地价的10%缴交。而2007年6月7日以后购买的经济适用住房上市交易办法,将另行制定。


来源: 上海厂房拆迁律师  


黄方明——上海厂房拆迁律师

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